Гороскоп на 2017 год
  • Чем лучше жилищно-накопительный кооператив в сравнении с ипотекой


    Давайте рассмотрим государственные гарантии, предусмотренные ФЗ № 215 «О ЖНК». Специалисты часто используют такую фразу «законная альтернатива ипотеки» потому что эта альтернатива основана на законе. Мало кто из граждан знает о том, что этот закон действует на территории всей страны ещё с 2005 года. На дворе 2017 год, а люди по привычке идут в банк и покупают недвижимость там, а потом появляются очень много негативных последствий. 


    Самая главная гарантия со стороны государства, что жилищно-накопительные кооперативы подлежат государственному контролю. В чём заключается этот контроль? Прежде всего этот контроль осуществляет ЦБ. РФ и жилищно-накопительные кооперативы обязаны по целевому назначению использовать денежные средства. В соответствии с законом каждый жилищно-накопительный кооператив должен иметь три разных счёта. 

    1. Первый называется целевым (паевым) с этого счёта денежные средства могут направляться только на приобретение объектов недвижимости и в случае форс-мажорных обстоятельств возврат паевых средств наследникам и тем, кто вышел из кооператива при определённых условиях. 
    2. Второй счёт называется резервным — это финансовая подушка. 
    3. И третий счёт — это членские взносы.


    По ФЗ №215 это ваши деньги, но путать эти счета нельзя. Если деньги поступили на паевой фонд центральный банк очень строго следит, чтобы они не были использованы для какой-нибудь хозяйственной деятельности или покрыть какие-то убытки.


    Если, к примеру, не хватает средств на оплату аренды, на паевом фонде деньги есть, а на членском денег, то руководители кооператива не могут взять деньги с паевого фонда и оплатить аренду. Это категорически запрещено.

    Если ЦБ РФ об этом узнает, то кооператив будет ликвидирован, а в отношение директора кооператива будут возбуждаться определённые санкции. Это и есть та самая гарантия за деятельностью кооператива, которая предусмотрена только в ЖНК, ЖСК и ЖК такому контролю не подлежат.

    Ещё существует один очень интересный момент, связанный с ипотекой. Когда гражданин обращается в банк затем, чтоб ему предоставили денежные средства для приобретения квартиры. Банк предоставляет эти деньги и приобретается квартира в собственность гражданина, он там проживает и прописывается, но квартира находится под обременением банка. 

    В жилищно-накопительных кооперативах собственность изначально оформляется на ЖНК, да здесь нет обременения, но в ЖНК изначально предполагается, что это собственность члена кооператива. Почему? Потому что используются деньги пайщиков, а не деньги банка.

    Нужно обратить внимание на то обстоятельство, что в гражданском законодательстве есть такое понятие «триада собственности» владею, пользуюсь и распоряжаюсь, то есть, собственником может быть только тот на кого возлагается три эти понятия. Если квартира приобретена через ипотеку, конечно, гражданин пользуется этой квартирой, вроде бы даже владеет, но распорядиться ей он не может потому, что это деньги банка и без его согласия он не может ничего сделать, она находится в обременение банка. 


    Другой вариант, если вдруг по каким-то причинам гражданин потерял работу или стал нетрудоспособным либо просто сократили, обращается в банк и говорит всё я не могу ежемесячно выплачивать ту сумму, которая предусмотрена кредитным договором. Хорошо, если банк пойдёт на реструктуризацию или на уступки и это будет прекрасно и главное, гражданин всё равно каждый месяц будет платить эту сумму.

    И в том случае, если он допускает нарушение банк требует изначально сразу возврата всей суммы долга. Это смешно. Если человек обратился в банк за деньгами, потому что у него их нету и приобрёл квартиру по ипотеке, откуда же он сразу вернёт для банка ту оставшуюся сумму долга по ипотеке. Конечно, это невозможно сделать.

    И в этом случае возникает ситуация когда банки обращаются в суд с иском о выселении из квартиры. И прекрасно, если после продажи квартиры гражданину что-нибудь ещё и останется от его средств и ему выдадут что-то на руки.

    Хуже, если ипотека была предоставлена без первого взноса, то в этом случае гражданин не только останется без квартиры, но и останется ещё и должен банку.


    В ЖНК имеются уставные документы и в том случае если гражданин потерял работу или стал нетрудоспособным обращается в правление кооператива с заявлением и просит отсрочить свои платежи. Правление кооператива, как правило, даёт такую отсрочку, даёт время решить члену все свои проблемы, к примеру, три месяца, а потом возобновить платежи и покрыть долг перед кооперативом, это один момент.

    Второй момент, если через эти три месяца член кооператива не может выплачивать за ту квартиру, которую ему купил кооператив. В этом случае кооператив обязан пайщику приобрести жильё меньшего размера на его внесённые паевые средства. Это деньги члена кооператива и он их не теряет. Например, у него была заявка и кооператив приобрёл ему двухкомнатную квартиру за 5 миллионов рублей и к тому моменту, когда наступила такая негативная ситуация он уже выплатил 3 миллиона рублей кооперативу. Кооператив на эти 3 миллиона приобретает ему однокомнатную квартиру и он переселяется в эту квартиру. Таким образом, в ЖНК вообще исключается момент, чтобы пайщик остался на улице. 


    И, более того, когда приобретается квартира в ипотеку не каждый банк регистрирует или прописывает несовершеннолетних детей в эти ипотечные квартиры. В ЖНК регистрируются и прописываются несовершеннолетние дети в купленные квартиры.

    Таким образом, если взять два эти основных момента каждый должен задуматься, что лучше, подождать какое-то время пока кооператив приобретёт квартиру, выплачивать 3–5% годовых за свою квартиру, сюда включаются все расходы, включая членские взносы, работу агентов, юристов и так далее. И всегда быть уверенным в том, что крыша над головой будет всегда, даже в том случае, если наступает какой-нибудь негатив.


    Или пойти в банк и взять ипотеку, платить им 15-20% и неизвестно останется ли квартира в случае негатива или вы останетесь на улице и будете оплачивать банку.

    А также с ипотекой существует такая проблема, как некорректная юридическая экспертиза банка, в результате чего граждане могут лишиться квартир.


    Что касается жилищно-накопительных кооперативов, то в обязательном порядке проводится юридическая экспертиза и все негативные последствия если вдруг сделка будет признана незаконной несёт тот юрист или адвокатская контора, которая занималась этой экспертизой на пайщиках это никак не отражается.

    Фотоматериалы
  • Реклама
Отзывы (0)
Реклама